Les 4 phases de la promotion immobilière

Vous souhaitez développer votre propre projet ou mieux comprendre comment vous y prendre ? L’article suivant explique le processus de développement immobilier en quatre phases différentes.

Phases du développement immobilier

Le développement de projets immobiliers est un processus complexe que l’on peut distinguer en quatre phases typiques : Lancement du projet, Conception du projet, Gestion du projet et Marketing du projet. Ces quatre phases sont expliquées ci-dessous.

Lancement du projet

Au cours de cette phase, les conditions nécessaires au développement seront créées. Il existe trois approches fondamentales pour tout développement immobilier :
L’emplacement recherche le capital et l’idée
Une entreprise, par exemple, cherche une idée de projet et un investisseur pour un bien existant qu’elle possède. C’est souvent le cas si l’activité principale de l’entreprise n’est pas liée à l’immobilier. Si vous êtes architecte, vous avez probablement connu la situation où un investisseur vous demande de développer une idée pour un site particulier.
L’idée cherche un emplacement et des capitaux
Dans ce cas, une idée ou une demande précise existe et l’objectif est de trouver un emplacement approprié et un fournisseur de capitaux.
Le capital cherche l’emplacement et l’idée
Dans ce cas, un investisseur souhaite investir dans l’immobilier pour différentes raisons, par exemple des fonds de pension ou d’autres investisseurs institutionnels.
Le lancement d’un projet commence souvent avec un seul facteur – idée, emplacement ou capital. La première étape consiste à se procurer les éléments manquants, puis à rédiger une description approximative du projet avec les usages et les mesures (mètres carrés ou métrages utilisables).
Après cela, un calcul préliminaire du promoteur sera effectué. Il y a deux façons pour les développeurs de calculer à ce stade précoce : l’approche Front Door et l’approche Backdoor. L’étape finale de la phase initiale est l’assurance du terrain par le biais d’une option d’achat par exemple.

Conception du projet

Dès que l’idée, l’emplacement et le financement sont à peu près résolus, la phase de conception du projet peut commencer. Pensez à faire appel à un professionnel pour votre maquette immeuble . Au cours de cette phase, le projet sera soumis à de multiples analyses systématiques. La tâche principale consiste à prouver que le projet est rentable et faisable.
L’outil pour y parvenir est une étude de faisabilité (immobilière). Dans cette analyse, vous étudierez les résultats positifs et négatifs d’un projet immobilier avant de commencer à y investir du temps et de l’argent. Le projet sera analysé en termes de facteurs juridiques, économiques, techniques, urbanistiques, sociologiques et autres.
Les analyses suivantes sont résumées sous le terme d’étude de faisabilité :
● Analyse du marché
● Analyse de l’emplacement
● Concept d’utilisation
● Analyse de la concurrence
● Analyse des risques
● Analyse des coûts
Graaskamp définit le terme de faisabilité comme suit : « Un projet immobilier est faisable lorsque l’analyste immobilier détermine qu’il existe une probabilité raisonnable de satisfaire des objectifs explicites lorsqu’on teste l’adéquation d’un cours d’action sélectionné à un contexte de contraintes spécifiques et de ressources limitées. » (Grasskamp, James A. « A Rational Approach to Feasibility Analysis », The Appraisal Journal, octobre 1972).
L’enquête et la recherche approfondies de l’étude de faisabilité devraient vous guider vers une décision positive ou négative pour le projet.

Gestion du projet

Dans la phase de gestion du projet, le développeur joue le rôle du client. La conception sera concrétisée et, si nécessaire, le promoteur peut déléguer les tâches du client à un gestionnaire de projet de construction externe. L’objectif de cette phase est la planification globale, la coordination et le contrôle du projet du début à la fin. Les architectes en tant que développeurs ont un avantage considérable en termes de connaissances dans cette phase, en raison de leur formation et de leur expérience.

Marketing du projet

La phase de marketing du projet peut commencer très tôt et doit être exécutée de manière accompagnée tout au long du projet. Une location ou une vente précoce minimisera le risque du projet. Si vous faites intervenir un spécialiste du marketing dès les premières étapes, il connaîtra mieux le projet et pourra faire des suggestions utiles sur la base de sa connaissance du marché. Toutes les étapes expliquées ne doivent pas être comprises dans un ordre strictement chronologique. Les différentes phases se chevauchent généralement. La vente et la location peuvent déjà commencer pendant la conception du projet. Et la phase de conception peut chevaucher la phase de gestion, par exemple.
Après l’achèvement du projet, la phase de gestion des installations commence pour optimiser la valeur des propriétés.