Démembrement de propriété, investissement et défiscalisation
Par principe, on entend par démembrement de propriété le fait de diviser la propriété d’un bien en deux parties bien distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Dans le but de réduire les couts fiscaux.
En quoi consiste le démembrement de propriété ?
Dans une démarche de démembrement, on retrouve un investisseur et un usufruitier. Le premier acquiert la nue-propriété d’un bien. En même temps, le second, un bailleur institutionnel expert en logement intermédiaire, obtient un usufruit provisoire. Un usufruit d’une durée entre une quinzaine et une vingtaine d’années. Durant cette période, l’investisseur ne pourra ni se servir de son bien en démembrement ni le louer. Toutefois, il aura une décote élevée sur la valeur de son acquisition. Sa nue-propriété pourrait avoir une valeur entre 50% et 70% du prix de la pleine propriété. C’est le bailleur institutionnel qui peut louer le bien en démembrement. De même, il est en charge de l’ensemble des frais relatifs à celui-ci. Le bailleur institutionnel ou usufruitier s’acquitte ainsi de toutes les charges. Il déleste l’investisseur de ces dernières, qu’elles concernent la location, l’entretien ou les réparations. Ils incombent tous à l’usufruitier, y compris la taxe foncière. Dès que les vingt ans sont écoulés, la propriété revient automatiquement et entièrement à l’investisseur. Il redevint plein propriétaire et peut soit le mettre en location ou en vente ou même y emménager.
Pourquoi recourir au démembrement de propriété ?
L’investissement dans le démembrement a plusieurs avantages majeurs qui le rendent de plus en plus attractif. Outre le fait d’être exempté de l’entièreté des charges, l’investisseur voit la valeur de son bien hausser à mesure que le démembrement dure. La défiscalisation de l’impôt sur le revenu est un des principaux atouts du démembrement. En effet, acheter un bien en nue-propriété revient à ne payer aucun impôt foncier durant toute la durée de l’usufruit. En d’autres termes, l’investisseur ne paie ni d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux. Par contre, les choses changent si l’usufruitier est un bailleur social. Toutefois, le démembrement est recommandé pour les investisseurs disposant de fonds propres élevés. Les investisseurs à forte capacité d’emprunt peuvent aussi y recourir. Le bien en démembrement ne générant pas de revenus à l’investisseur, il est plus prudent de ne pas se reposer sur un emprunt. De même, cet investissement est mieux considéré comme une diversification patrimoniale que comme un investissement immobilier principal. Vous trouverez plus de détails ici.
La défiscalisation par le démembrement
On peut donc se servir du démembrement pour obtenir une défiscalisation. Il permet une réduction de la pression fiscale. Puisqu’il n’engendre aucun revenu, il permet ainsi d’échapper à l’impôt sur le revenu. De même, il n’engendre aucun impôt de solidarité sur la fortune. L’usufruit qui loue un bien démembré paie un impôt sur ses revenus en loyer. Il gère le logement en question, paie les frais de gérance et la taxe foncière et remet en état le logement avant la fin du démembrement. Toutes les charges sont déduites des revenus de l’usufruitier jusqu’à un maximum de 10 700 euros par an. L’usufruitier peut profiter de cette déduction suivant les articles 767, 1094 et 1098 du Code Civil. En les utilisant, il peut limiter les revenus qu’il déclare et diminuer l’Impôt de solidarité sur la fortune.